Zukunft. Wohnen.

Mehr Einwohner, mehr Regulierung, weniger Wohnungen

DÜSSELDORF - Düsseldorf geht es wie nahezu allen deutschen Metropolen: Die Zuwanderung war zwar gewünscht, doch die Dynamik wurde unterschätzt. Und wie andere Metropolen hat sich auch Düsseldorf dafür entschieden, die Konsequenzen eigenen Fehlverhaltens auf die Wohnungswirtschaft abzuwälzen.

Durch die eingeführte Quote von 20% Sozialwohnungen plus 20% preisgedämpfte Wohnungen wird der ohnehin lahmende Wohnungsbau eher gebremst, denn befördert, betont Max Karänke, Immobilienmakler von Karänke Immobilien, in seinem Statement zum Düsseldorfer Wohnungsmarkt.

Düsseldorf ist ein beliebter Wohnstandort. In den letzten zehn Jahren hat sich die Einwohnerzahl um über 20.000 Menschen auf 593.000 erhöht. Zuletzt zogen jährlich 2.700 Menschen in die Landeshauptstadt. Bis 2030 werden 645.000 Einwohner erwartet. Gerade junge Menschen zwischen 18 und 30 Jahren finden hier Studien-, Ausbildungs- und Arbeitsplätze. Gleichzeitig ist die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im neuen Jahrtausend auf rund 1.000 jährlich gesunken: 411 waren es 2011, 1.062 im Jahr 2012. Mitte der 1990er Jahre wurden noch bis zu 2.800 Wohnungen p.a. übergeben.

Gebremst wurde der Wohnungsbau vor allem durch die Regulierungswut der öffentlichen Hand. Die im Zweijahresrhythmus seitens des Bundes verschärften energetischen Auflagen (ab dem 1. Januar 2016 um weitere 25%) führten zu einer Erhöhung der Baukosten von mehr als einem Viertel in zehn Jahren. Noch deutlich dramatischer entwickelten sich die Grundstückspreise in den Metropolen. Auch die Stadt Düsseldorf verkaufte ihre Flächen zum Höchstpreis – und der Düsseldorfer Oberbürgermeister Dirk Elbers kommentierte die steigenden Mieten noch 2012 recht lässig: Wer nicht genug Geld für Düsseldorfer Mieten habe, solle eben ins Umland ziehen.

Düsseldorf braucht Geringverdiener

In der Konsequenz haben die Mieten in Düsseldorf seit 2002 um über ein Drittel zugelegt. Gerade für Gering- und Normalverdiener wird es schwierig, Wohnraum zu finden. Nun hat die Uni Bochum festgestellt, dass 2020 zwischen 12.000 und 16.000 Wohnungen in Düsseldorf fehlen, wenn sich nichts an der Wohnungsentwicklungspolitik ändert. Bereits heute fehlen nach Angaben des Rings Deutscher Makler (RDM) 10.000 Wohnungen.

Und die Politik erkennt plötzlich, dass die Düsseldorfer Wirtschaft mit dem Schweiß gering- und normalverdienender Arbeitskräfte geschmiert werden muss. Diese Menschen können sich jedoch immer weniger die Mieten auf dem Stadtgebiet leisten und nur in beschränktem Maße die Mobilitätskosten zur Anfahrt aus der Peripherie tragen.

Quote soll es richten

Nun entscheidet die Stadtregierung in ihrer Weisheit, die von ihr selbst mitverschuldete Fehlentwicklung durch weitere Regulierung zu verschlimmbessern. 20% der Wohnungen sollen als öffentlich geförderte Wohnungen zu einer Miete von maximal 6,25 Euro/m2 bzw. 7,15 Euro/m2 (Einkommensgruppe A und B) entstehen, weitere 20% als preisgedämpfte Wohnungen, deren Miete für zehn Jahre auf zunächst 8,50 Euro/m2 bzw. 10 Euro/m2 beschränkt ist, jedoch entsprechend der Inflationsentwicklung angepasst werden darf.

Positiv anzumerken im Vergleich zu den Konzepten anderer Städte, wie etwa München (SoBoN), ist die Flexibilität des Konzeptes: Wenn die Lagequalität oder die bestehende hohe Dichte an Sozialwohnungen gegen den Bau geförderter Wohnungen sprechen, können diese auch an anderen Standorten realisiert werden. Zu begrüßen ist auch die zusätzliche Förderung der Grundstückskosten.

Dissenzpotenzial bei der Baugenehmigung

Doch als Praktiker weiß ich, dass die vielen Optionen, die „Wenn“- und „Kann“-Bestimmungen zu endlosen Diskussionen im Baugenehmigungsprozess führen können – kaum ein probates Mittel zur Dynamisierung des Wohnungsbaus. Und grundsätzlich führt jede Auflage dazu, das Interesse von Projektentwicklern und Investoren zu mindern. Die aktuellen, durch die Große Koalition angeschobenen Fehlentwicklungen verschärfen diesen Prozess noch zusätzlich.

Warum nutzt die Stadt nicht ihren Gestaltungsspielraum, um grundsätzlich die Preise für ihre Grundstücke zu begrenzen? Auch könnten in Stadtteilen, wie Garath oder Hellerhof, wo Abwanderungsbewegungen zu beobachten sind, infrastrukturelle Aufwertungsmaßnahmen die Quartiere stabilisieren. Quartiersentwicklung ist das Zauberwort. Zudem könnte hier die Städtische Wohnungsgesellschaft Düsseldorf (SWD) in Wohnungsneubau investieren. Es gibt kein Grundrecht – und hier zitiere ich gerne den Hamburger Staatsrat in der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, Michael Sachs – in Trendvierteln zu wohnen.

 

 

Quelle: wa.de

Rubriklistenbild: © dpa

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