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Wohnungsgesellschaft: Weniger Gewinn, trotzdem Zufriedenheit

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Von: Volker Griese

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Woge-Geschäftsführer Ingo Wöste ist davon überzeugt, dass die Woge den klimafreundlichen Umbau ihrer Siedlungen voranbringen muss.
Woge-Geschäftsführer Ingo Wöste ist davon überzeugt, dass die Woge den klimafreundlichen Umbau ihrer Siedlungen voranbringen muss. © Volker Griese

Die Wohnungsgesellschaft Werdohl (Woge), mit 1417 Wohnungen führender Immobiliendienstleister in der Stadt an Lenne und Verse, hat im vergangenen Jahr einen Gewinn von knapp 840.000 Euro eingefahren. Der größte Teil des Geldes wird an die Gesellschafter ausgeschüttet, die Woge will aber auch weiter investieren.

Werdohl ‒ Geschäftsführer Ingo Wöste hat dem Aufsichtsrat jetzt den Jahresabschluss für das Jahr 2020 vorgelegt, aus dem die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des teilkommunalen Wohnungsunternehmens ersichtlich wird. Demnach konnte die Woge ihren Umsatz im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr um 3,2 Prozent auf 7,1 Millionen Euro steigern. Wöste führt das im Wesentlichen auf Mietpreiserhöhungen infolge von Modernisierungen zurück. „Wir vermieten inzwischen keine Wohnung mehr für weniger als 4,20 Euro pro Quadratmeter“, sagte er im Gespräch mit der Redaktion. Das werde von den Mietern allerdings akzeptiert.

Diese Einschätzung wird durch drei Zahlen gestützt: Die Zahl der Mieterwechsel war mit 163 so niedrig wie seit vier Jahren nicht mehr, was sich auch in der mit 11,5 Prozent niedrigsten Fluktuationsquote seit 2016 widerspiegelt. Nicht zuletzt war auch die Leerstandsquote von 2,8 Prozent zuletzt vor vier Jahren mit 1,8 Prozent geringer.

Wöste ging auch auf die im Jahr 2020 durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ein, durch die sich die Woge unter anderem auf die steigenden Energiekosten der nächsten Jahre vorbereiten will. Insgesamt habe die Gesellschaft knapp 3,2 Millionen Euro in ihren Immobilienbestand investiert. Davon seien gut zwei Millionen Euro in Modernisierungen geflossen. In Pungelscheid hätten 84 Wohnungen am Selscheider Weg, an der Osemundstraße und an der Iserschmittstraße komplette Wärmedämmungen, neue Fenster und Dächer, neue Heizungsanlagen sowie neue Elektrozählerschränke und neue Wasserzähler erhalten. Außerdem seien an der Brüderstraße, an der Danziger Straße und an der Osemundstraße alte Gasheizkessel gegen neue Gasbrennwertkessel ausgetauscht sowie die Kamine saniert worden. Darüber hinaus seien noch einmal gut 1,1 Millionen Euro – 14,80 Euro pro Quadratmeter – in die Instandhaltung der Mietshäuser geflossen, berichtete Wöste.

Wir müssen unsere Anstrengungen zu einem klimafreundlichen und demografiefesten Umbau unserer Siedlungen deutlich erhöhen.

Ingo Wöste, Woge-Geschäftsführer

Die Modernisierungen hätten für einige der Mieter zwar Mietpreiserhöhungen zur Folge gehabt, sagte Wöste. Andererseits hätten die Maßnahmen aber dazu geführt, dass die Mieter jetzt weniger Energie fürs Heizen aufwenden müssten und dadurch sparen könnten.

Die gute wirtschaftliche Entwicklung der Woge trotz aller Investitionen und trotz eines gegenüber 2019 um 100.000 Euro geringeren Jahresgewinns spiegelt sich in einigen Kennzahlen wider: Das Anlagevermögen ist seit 2016 um 8,3 Prozent auf nunmehr 28,5 Millionen Euro gewachsen. Die Rücklagen sind im selben Zeitraum 21,8 Prozent auf knapp 17,8 Millionen Euro gestiegen. Auch das Eigenkapital ist seit 2016 um 17,9 Prozent auf knapp 19,4 Millionen Euro angewachsen, die Eigenkapital-Rentabilität aber gleichzeitig von vor vier Jahren stattlichen 6,5 auf 4,3 Prozent gefallen. Für ein Wohnungsunternehmen ist das aber immer noch eine ordentliche Rendite.

ASL: Verlust im ersten Geschäftsjahr

Die Abrechnungsservice Lennetal GmbH (ASL) ist seit Juli 2020 eine Tochtergesellschaft der Wohnungsgesellschaft Werdohl (Woge). Sie wurde gegründet, um Service-Dienstleistungen für die Woge-Immobilien zu erbringen, vor allem die Übernahme von Ablese- und Abrechnungstätigkeiten sowie Installations- und Wartungsarbeiten. In den ersten sechs Monaten ihres Bestehens hat die ASL zum Beispiel mehr als 2000 Funkwasserzähler und 6650 Funkheizkostenverteiler sowie 5000 Rauchwarnmelder in die Woge-Wohnungen eingebaut. Alleine die Lieferung dieser Geräte hat gut 370.000 Euro gekostet. Das erste Geschäftsjahr hat die ALS mit einem Verlust in Höhe von rund 3600 Euro abgeschlossen. „Der Fehlbetrag ist durch Anlaufkosten und unvermeidbare allgemeine Kosten entstanden“, sagt Geschäftsführer Ingo Wöste. Den Verlust übernimmt die Woge. Für 2021 wird ein Gewinn von etwa 10.000 Euro erwartet, der dann auch der Woge zufließt.

Vom wirtschaftlichen Erfolg der Woge sollen zum zweiten Mal hintereinander auch die Gesellschafter finanziell profitieren. Der Aufsichtsrat hat der Gesellschafterversammlung vorgeschlagen, eine Dividende in Höhe von 500.000 Euro auszuzahlen. Davon erhält die Stadt Werdohl als größte Einzelgesellschafterin 200.000 Euro, an die Stadt Neuenrade gehen 50.000 Euro. Insgesamt 250.000 Euro erhalten mehrere Gesellschafter aus der Werdohler und Neuenrader Wirtschaft.

Die Woge müsse in den nächsten Jahren ihre Anstrengungen zu einem klimafreundlichen und demografiefesten Umbau ihrer Siedlungen deutlich erhöhen, befand Wöste. „Wir müssen in 24 Jahren dekarbonisiert sein“, begründete er das mit dem politisch angestrebten Ziel, Deutschland bis 2045 klimaneutral zu machen. „So, wie wir das bis jetzt machen, reicht das nicht“, ist Wöste überzeugt, dass die Anstrengungen auch der Woge noch einmal intensiviert werden müssen, damit die Mieter nicht am Ende über erhöhte CO2-Abgaben draufzahlen müssen.

Wöste ist aber auch klar, dass diese Investitionen ins Geld gehen werden: „Das wird richtig teuer!“ Er geht von jährlichen Kosten in Höhe von 2,2 Millionen Euro aus. Dennoch wolle die Woge ihre Qualitätsoffensive mit Komplettsanierungen fortsetzen. Auch aufwendige Umbauten mit Grundrissänderungen, um Wohnungen zu erhalten, die modernen Ansprüchen genügen, seien weiterhin erforderlich. Die seien allerdings auch teuer. Wöste spricht von 40.000 Euro pro Wohnung.

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