Zwei Millionen Euro in die Wohnungssanierung

ABG-Mieter können beruhigt sein: Sanierungen stehen an

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Handwerker bei einer Badsanierung: Über zwei Millionen Euro steckt die Altenaer Baugesellschaft dieses Jahr in die Modernisierung ihres Bestandes. Sie kann diese Kosten nicht in vollem Umfang umlegen.

Altena - Über zwei Millionen Euro wird die Altenaer Baugesellschaft (ABG) in diesem Jahr in die Sanierung ihres Wohnungsbestandes stecken. Sie kann das nicht in dem Maße auf die Mieter umlegen, wie es zulässig wäre.

Nichts sei so kompliziert und aufwendig wie eine Mieterhöhung nach einer Sanierung, weiß ABG-Vorstand Joachim Effertz. Mehr Miete wird nämlich nur dann fällig, wenn sich der Wohnwert erhöht. Was beim Einbau von Aufzügen noch einigermaßen einfach erscheint, ist bei Fenstern schon schwieriger. Einerseits tausche man die aus, weil die die vorhandenen nicht mehr in Ordnung seien – das bringe erstmal keinen Mehrwert, sagt Effertz. Aber natürlich werde man energetisch bessere Fenster wählen, dadurch spare der Mieter Heizkosten. 

„Wir müssen also darlegen, welcher Anteil des Einbaus neuer Fenster von uns zu tragen ist und welcher vom Mieter“ erklärt der ABG-Chef. Bisher konnten pro Jahr elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Zum Jahreswechsel trat ein neues Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft, jetzt kann die Jahresmiete nur noch um acht Prozent der Modernisierungskosten erhöht werden. 

Effertz lässt diese Neuregelung kalt: „In Altena ist das nicht durchsetzbar. Der Markt gibt das nicht her“, erklärt er und bringt ein Beispiel: Stecke die ABG bei einer Komplettsanierung 20.000 Euro in die Modernisierung von Fenstern, Heizung, Dämmung und Badezimmer, dann könnte sie die Miete theoretisch um 1600 Euro im Jahr oder gut 130 Euro im Monat erhöhen. 

Das sei nicht nur in Altena nicht durchsetzbar, sagt Effertz: „Da können Sie jeden meiner Kollegen im Märkischen Kreis fragen, die werden Ihnen das genauso sagen“. Die Bundesregierung hat zum Jahreswechsel nicht nur den prozentualen Anteil dessen, was aufgeschlagen werden kann, herabgesetzt, sondern auch so genannte Kappungsgrenzen eingeführt. 

Heißt: Der Betrag, um die Mieten wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden dürfen, ist begrenzt. Auf eine Nettokaltmiete von bis zu sieben Euro dürfen maximal zwei Euro aufgeschlagen werden, bei höheren Mieten drei Euro. „Wir haben praktisch keine Wohnungen, die mehr als sieben Euro pro Quadratmeter kosten“, erklärt Effertz – und für die paar, die es dann doch im ABG-Bestand gebe, spiele diese Regelung auch keine Rolle, weil die auf dem neuesten Stand seien. 

Und auch eine Erhöhung um zwei Euro sei unrealistisch, meint Effertz und verweist auf das niedrige Mietniveau in Altena. 4,27 Euro kalt kostet im Durchschnitt eine Wohnung der ABG (Stand 2017), zwei Euro würden also einer Mieterhöhung von fast 50 Prozent entsprechen – „das kann man nicht machen“, so Effertz. 

Übrigens: Kappungsgrenzen und die Absenkung des Umlagesatzes beschränken sich auf bereits vermietete Wohnungen. Wird Leerstand saniert und anschließend auf den Markt gebracht, dann kann die Baugesellschaft wie jeder andere Vermieter verlangen, was sie will. 

Allerdings setzt auch hier die Marktsituation Grenzen. Wobei der Markt sich wenigstens ein bisschen entspannt: Zum Jahreswechsel gab’s bei der ABG Grund zum Feiern, weil die Leerstandsquote zum ersten Mal seit vielen Jahren unter die zehn Prozent-Marke rutschte. Das ist bei etwa 1800 Wohnungen immer noch eine ganz Menge. Man müsse aber die Leerstände in zum Abriss oder zum Verkauf vorgesehenen Häusern berücksichtigen, in denen bewusst keine Wohnungen mehr vermietet würden, sagt Effertz: „Zieht man die ab, dann liegen wir vielleicht bei einem Leerstand von fünf Prozent“.

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