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Die „neue“ Grundsteuer: Das steckt hinter den vielen Zahlen

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Von: Thomas Bender

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Ein Spielzeughaus und die Nachbildung von Euro-Geldscheinen liegen auf einem Abgabenbescheid für die Entrichtung der Grundsteuer.
Die Grundsteuer B für Wohngebäude: Kein Buch mit sieben Siegeln. © Jens Büttner/dpa

„Aufkommensneutral“ soll sie sein, die „neue“ Grundsteuer – das ist der erklärte Wille von Bund, Land und Kommunen. Aufkommensneutral bedeutet dabei nicht, dass jeder so viel bezahlt wie vorher: Gemeint ist dass die Einnahmen der Kommunen so hoch sein sollen wie bisher. Dass es zwischen den einzelnen Grundstückseigentümern zu Verschiebungen kommen wird, das lässt ein Blick in zwei Bescheide erahnen, die der Redaktion vorliegen.

Altena –Sie betreffen beide ein für Altena recht typisches Haus: Gebaut Mitte der 1950er-Jahre, etwas über 500 Quadratmeter Grundstück, wegen einer kleinen Einliegerwohnung formal ein Zweifamilienhaus.

Für den ersten, sehr umfangreichen Bescheid ermittelte das Finanzamt anhand der von den Eigentümern übermittelten Daten den Grundsteuerwert. Ein wesentlicher Faktor ist dabei die Restnutzungsdauer der Immobilie, die das Finanzamt mit 24 Jahren ansetzt – natürlich nicht einfach so, sondern auf der Grundlage von „Anlage 38 zum BeWG“. Die Abkürzung steht für Bundesbewertungsgesetz. Es regelt in Deutschland die steuerliche Bewertung von Vermögensgegenständen.

Bodenrichtwert liegt meist bei 100 Euro

Jeder, der schon einmal eine Hypothek aufgenommen hat, weiß es: Der Wert des Grundstücks und der des darauf stehenden Hauses sind zwei Paar Schuhe. So ist das auch bei der Wertermittlung durch das Finanzamt. Grundlage für die Ermittlung des Grundstückswertes ist der Bodenrichtwert, der bei diesem wie bei vielen anderen Grundstücken in Altena auch bei 100 Euro pro Quadratmeter liegt. Dieser Betrag wird aber nicht in voller Höhe angesetzt, sondern wegen der Restnutzungsdauer der Immobilie nur zu etwas mehr als der Hälfte – macht rund 28 500 Euro.

Zwischen den einzelnen Bundesländern hat es unterschiedliche Auffassungen darüber gegeben, wie die Werte der Häuser zu berechnen sind. NRW hat sich für das Ertragswertverfahren entschieden. Es geht also darum, was das Haus einbringt – in der Theorie jedenfalls, in der Praxis bewohnen die Eigentümer es selbst und haben deshalb keine Einnahmen aus dem Haus. Fiskalisch betrachtet bringt es ihnen aber einen jährlichen Rohertrag von 11 112 Euro ein Das hat das Finanzamt ausgerechnet und dabei zunächst einmal die seiner Ansicht nach aus den beiden Wohnungen zu erzielenden Mieteinahmen zugrunde gelegt.

Altena hat die unterste Mietniveaustufe

Die 45 Quadratmeter große Einliegerwohnung ist für eine Nettokaltmiete von 5,90 Euro pro Quadratmeter gut, die 155 Quadratmeter große Hauptwohnung bringt es nur auf 3,90 Euro/Quadratmeter. Zugute kommt den Altenaern dabei, dass die Stadt in die niedrigstmögliche Mietniveaustufe (nämlich eins) eingestuft wurde – im Märkischen Kreis hat das sonst nur noch Balve. Das Gros der anderen Kommunen gehört zur Mietniveaustufe 2, Halver, Iserlohn und Lüdenschied sogar zur Stufe 3. Überall dort wird mit entsprechend höheren Mieteinahmen kalkuliert. Maximum ist übrigens das Mietniveau 7, das in München erreicht wird.

Dann gibt es in unserem Beispiel noch zwei Garagen, die das Finanzamt mit jeweils lediglich 28 Euro ansetzt. Das ist mit Sicherheit deutlich weniger, als der Markt hergeben würde – Garagen sind schließlich rar in weiten Teilen Altenas.

Von Roh- und Reinerträgen

Aus all diesen Faktoren ergibt sich der jährliche Rohertrag, von dem dann fiktive Bewirtschaftungskosten in Höhe von knapp 2 800 Euro abgezogen werden. Das ergibt unterm Strich 8 334 Euro. Dieser Betrag wird wegen der angenommenen Restnutzungsdauer von 24 Jahren und einer kalkulatorischen Verzinsung von 2,5 Prozent mit 17,88 multipliziert. So ergibt sich für das Gebäude ein „kapitalisierter Reinertrag“ in Höhe von etwas über 149 000 Euro, zu dem man dann noch den Grundstückswert addieren muss, um auf einen Grundsteuerwert von 177 500 Euro zu kommen. Der dürfte bei realistischer Betrachtungsweise nicht sehr weit vom tatsächlichen Wert des Hauses abweichen.

Steuermesszahl sinkt deutlich

Aus diesem Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt im zweiten Schritt den Grundsteuermessbetrag und erteilt darüber den zweiten Bescheid. Dazu wird die Steuermesszahl angewendet. Sie beträgt für die meisten Wohnhäuser 0,31 Promille, so dass sich für das fragliche Gebäude ein neuer Grundsteuermessbetrag von 55,03 Euro ergibt.

Dieser Wert weicht deutlich vom bisherigen ab – der liegt bei 79,88 Euro. Bei einem Grundsteuerhebesatz von 910 zahlen die Grunstückseigentümer bisher 726,91 Eurpo. Würde sich am Hebesatz nichts ändern (wovon realistischerweise nicht auszugehen ist) wären es ab 2025 9,1 mal 55,03, also nur noch 500,77 Euro.

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